"내 집 마련의 꿈"은 왜 사라졌을까? 부동산 폭등의 충격적인 진실 5가지 (feat. 서울대 미만 도시들도 위험!)

혹시 "내 집 마련"의 꿈이 점점 멀어져 가는 것 같다고 느끼시나요?

오늘 소개해 드릴 영상은 경제 채널 'Economics Explained'에서 다룬

'당신이 집을 살 수 없는 이유에 대한 짧은 이야기'입니다.

과거에는 당연했던 '3년 연봉으로 집 사기'가 왜 오늘날에는 불가능한 신화가 되었는지,

그 충격적인 원인과 글로벌 도시들의 현황, 그리고 해결책까지 Q&A 형식으로 쉽게 파헤쳐 보겠습니다!

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Q1. 집값은 얼마나 폭등했나요? '3년 연봉의 법칙'은 옛말이 되었나요?

A. 네, 이제 95개 주요 도시 중 '저렴한' 도시는 단 한 곳도 없습니다!

20세기 대부분의 기간 동안, 평균적인 집값은 평균 가구 소득의 약 3배 정도였습니다.

즉, 3년치 월급으로 집을 살 수 있는 것이 '정상'이었습니다.

하지만 상황이 완전히 바뀌었습니다.

• 글로벌 현황: 95개 주요 도시를 조사한 결과, 단 한 곳도 '저렴한(affordable)' 것으로 간주되지 않았습니다.

• 중앙값 배수 (Median Multiple): 집값을 가구의 연간 소득 중앙값으로 나눈 이 수치가 건강한 시장에서는 약 3 정도여야 합니다.

• 현실: 대부분의 도시는 이제 평균 집값이 가구 소득의 4~5배 이상이며, 홍콩은 14.4배, 시드니는 13.8배에 달해 '불가능할 정도로 비싼(impossibly unaffordable)' 범주에 속합니다. 심지어 베이징과 상하이는 20~30배를 넘어서기도 합니다.

Q2. 집값이 소득보다 빠르게 오르면 우리 삶에 어떤 문제가 생기나요?

A. 결혼, 출산, 이직 등 삶의 근간이 흔들립니다.

주택 가격이 임금보다 빠르게 상승하면 그 영향은 주택 시장을 훨씬 넘어 광범위하게 퍼져나갑니다.

연구원들은 이를 중간 소득 가구에게 '실존적 위협(existential threat)'이라고 부릅니다.

• 출산 지연: 집을 구할 여유가 없기 때문에 출산을 미루게 됩니다.

• 이직 기회 포기: 이사 비용이 너무 많이 들기 때문에 더 나은 직장 기회를 포기하게 됩니다.

• 저축 포기: 어차피 살 수 없는 것을 위해 저축할 필요가 없다고 생각하며 젊은 세대가 아예 저축을 포기하기 시작합니다.

• 노동 시장 경색: 교사, 간호사, 숙련공 등 도시를 지탱하는 노동자들이 생활비를 감당할 수 없어 도시를 떠나면서 생산성이 저하되고 혁신이 둔화됩니다.

Q3. 30년 전에는 가능했던 '내 집 마련'이 왜 이제는 불가능해진 건가요?

A. 주택이 '보금자리'에서 '글로벌 투자 전략의 일부'로 변했기 때문입니다.

30년 전만 해도 집은 기본적인 필요(basic need)인 '보금자리(shelter)'였습니다. 하지만 이제는 '글로벌 투자 전략의 일부'가 되었습니다.

• 자산 가격 폭등: 지난 수십 년 동안 부유층, 기업, 대형 펀드가 현금을 주차할 안전한 곳을 찾으면서, 집뿐만 아니라 토지, 주식, 미술품 등 모든 자산의 가격이 급등했습니다.

• 가장 쉬운 투자 대상: 주택은 필수재이면서 동시에 소유, 임대, 대출에 가장 쉬운 자산이었기 때문에 가장 큰 타격을 받았습니다.

• 공급 제한: 동시에 녹지 공간 보호, 미관 보존 등의 좋은 의도로 시작된 지역 규제, 높이 제한, 주차 최소 기준 등이 건축을 늦추고 개발 가능한 토지 비용을 상승시켜 인위적으로 공급을 제한했습니다.

• 월급 정체와 대출 경쟁: 1990년대 이후 임금 상승은 멈췄지만(미국 중위 실질 임금은 20년간 10% 상승에 그침), 집값은 2~4배 폭등했습니다. 은행은 가격 상승을 믿고 계속 큰 대출을 승인했고, 구매자들은 더 높은 금액을 입찰하며 가격 상승의 악순환을 만들었습니다.

Q4. 집값 폭등의 주범은 '투자 펀드'와 '투기꾼'인가요?

A. 네, 기관 투자자들이 주택을 '금융 상품'으로 취급하면서 상황이 악화되었습니다.

금리가 하락하고 글로벌 자금이 시장에 쏟아지면서, 주택은 더 이상 벽돌과 노동의 비용을 반영하지 않고 정책적으로 만들어진 희소성을 반영하게 되었습니다.

• 금융 상품화: 기관 구매자들은 단독 주택을 대량으로 구매하기 시작했으며, 외국인 투자자들은 부동산을 부의 저장고(storehouse of wealth)로 취급했습니다.

• 투기의 악순환: 기관 투자자나 연금 시스템까지 부동산이 꾸준한 수익과 인플레이션 대비 안전을 제공한다는 것을 깨달았습니다. 희소성이 커질수록 자본이 더 많이 유입되어, 희소성과 투기가 서로를 부추기는 피드백 루프가 형성되었습니다.

• 팬데믹의 충격: 팬데믹 이후 공급망 붕괴, 인플레이션, 인력 부족으로 건축 비용이 폭발적으로 증가했습니다. 이후 금리가 올랐지만, 수백만 명의 주택 소유주들이 초저금리 모기지에 묶여 매물을 내놓지 않아 공급이 얼어붙었습니다.

Q5. 이 심각한 주택 위기를 해결할 수 있는 현실적인 방법이 있을까요?

A. 공급 제한 완화와 투기 세력 규제, 두 가지 접근법이 모두 필요합니다.

일부 국가와 도시는 주택 문제를 해결하기 위해 주택을 인프라(도로나 학교처럼)로 취급하거나 투기를 막는 새로운 접근 방식을 시도하고 있습니다.

해결 방안	예시 국가/지역	주요 내용
공급 제한 완화	뉴질랜드, 미니애폴리스(미국), 캘리포니아(미국)	주요 도시 의회에 30년치 주택 수요를 충족할 토지 구역 지정을 강제. 단독 주택 구역 규제를 완화하여 한 필지에 다세대 주택 건축 허용.
공공 주택 확대	싱가포르	정부가 토지를 매입해 대규모로 주택을 건설, 시민에게 보조금을 지급하여 거의 90%의 주택 소유율 달성.
투기 규제	홍콩, 웨일스(영국), 대만, 네덜란드	세컨드 홈에 대한 중과세 (웨일스는 최대 300% 추가 세금). 2년 내 매매 시 최대 45% 세금 부과 (대만). 헤지펀드가 단독 주택을 소유하는 것을 막는 법안 추진 (미국).

결론적으로, 이 위기를 해결하려면 더 많은 집이 필요합니다.

하지만 동시에 누가 그 집을 사고 있는지, 어디에 짓고 있는지, 그리고 어떤 경제를 부추기고 있는지

근본적으로 재고해야 합니다. 막대한 돈이 소수의 자산으로 흘러 들어가 중산층을 익사시키는

근본적인 불균형이 해결되지 않는다면, 그 어떤 개혁도 주택을 진정으로 저렴하게 만들 수는 없을 것입니다.

https://www.youtube.com/watch?v=xpEBcSE9Ipc